日本の賃貸を退去するとき：解約通知、立会い、そして敷金

まず結論から

こんにちは、ミヤです。日本での新生活が落ち着くようにお手伝いしています。日本の賃貸から退去するときの流れは、だいたい決まっています。契約で決められた期限までに解約通知を書面で出し、部屋を空にして掃除し、管理会社の方と立会いで部屋の状態を確認し、鍵をすべて返す。そして数週間後に、敷金から何が差し引かれ、いくら戻るのかを記した精算書が届きます。ここでお話しするのは一般的な流れです。細かい部分を決めるのはあなたの契約書ですから、何より先にそれを読んでくださいね。

まずは契約書の解約条項から

最初に探すのは、契約書の前のほうにあることが多い解約に関する条項です。どれくらい前に通知が必要かが書かれていて、住宅の契約では1か月前という取り決めがいちばん多く、2か月以上を求めるものもあります。同じくらい大事なのが、いつから数えるかということ。通知は、あなたが決めた時点ではなく、管理会社や大家さんに届いた時点で効力を持つのがふつうなので、月末ぎりぎりに出しても、その分の日数が戻ってくることはあまりありません。

通知はほとんどの場合、書面で行います。多くの管理会社には専用の解約通知書があり、送られてきたり、ダウンロードできたりします。入居者向けのウェブページやメールで受け付けるところも増えましたし、郵送を求めるところもまだあります。退去日を記入し、控えを取り、送った日をメモしておきましょう。オンラインで出したなら確認画面を保存しておきます。最後の月の家賃が満額なのか日割りなのかは契約によって違うので、ついでにその行も確認しておくと安心です。

日本を離れる、別の街で働き始めるなど、動かせない日が決まっているなら、そこから逆算します。まず通知の期限、次に引越し業者、それから立会い、最後に公共料金と役所。必要より少し早めに通知を出すのはたいてい問題なく、余裕も生まれます。反対に、あとから取り消せる前提で動くのはおすすめできません。日取りがある程度固まってから出しましょう。

原状回復とは何を指すのか

この言葉は、必要以上に構えてしまいがちです。原状回復は、新築同然の状態に戻すこととして理解されているわけではありません。住宅を所管する国の省庁が示したガイドラインが広く参照されていて、多くの契約書もそれをふまえています。そこでの考え方は、ふつうに暮らしていれば生じないような傷や劣化を入居者が回復し、建物の自然な経年変化と通常の使用でつく傷みは大家さん側が負う、というものです。

実際によく通常損耗として扱われるのは、日差しで色あせた床材や壁紙、家具の脚で畳やフローリングにできた小さなへこみ、冷蔵庫やテレビの裏側の壁がうっすら黒ずんだ跡などです。一方で入居者側とされやすいのは、焦げ跡、ペットのひっかき傷、室内での喫煙による汚れやにおい、換気をせずに広がったカビ、こぼしたまま放置した染み、そしてピクチャーフックの範囲を大きく超える重量物用の穴などです。

そこに特約が加わります。多くの契約には入居者の負担を具体的に定めた条項があり、いちばん多いのは退去時のクリーニング費用の取り決めです。署名の前にはっきり書かれ、説明されていれば、こうした特約は有効に扱われるのが一般的です。つまり、一般的な考え方は目安にはなりますが、決めるのはあなたの契約書です。ここでお伝えしているのは一般的な実務であって、法的な助言ではありません。話し合いが行き詰まったときは、お住まいの地域の消費生活センターや自治体の住宅相談窓口が、無料で相談にのってくれます。

立会いに向けて部屋を整える

立会いは、部屋が空になったあと、退去当日か少しあとに設定されるのがふつうです。月末はみんなが引っ越すので枠が埋まりやすく、解約通知を出すときに一緒に予約してしまうのが安心です。引越し業者と同じ時間帯にぶつけるより、荷物が出たあとに置きましょう。ベランダ、下駄箱、シンクの下、そして存在を忘れていた押し入れ上の天袋まで、全部空にしてください。

掃除はきちんと。キッチンの油汚れと換気扇、浴室の目地のカビ、トイレ、窓のサッシとレール、エアコンのフィルター。専門の清掃と同じ仕上がりを求められるわけではありませんし、契約によってはどのみち清掃が入ります。それでも、大切に使われてきたとわかる部屋は、当日の話し方そのものを変えてくれます。家具や家電を含め、置いていったものは基本的に処分の手間として、あなたに請求される話になります。

そして、手元の記録を引っ張り出しましょう。入居時に既存の傷や汚れを書き込んで提出した現況確認のチェックシートは、立会いの日にいちばん役に立つ一枚です。そのとき撮った写真があれば一緒に。さらに、部屋が空になってから立会いの前に、床、壁、水まわり、ベランダまで、各部屋の写真をもう一度撮っておきます。こうして入居のときと退去のとき、両端が記録として残ります。

立会い当日と、話題になりやすいこと

立会いには管理会社か大家さんの担当者が来ます。実際に工事をする業者が同席することもあります。チェックシートを手に部屋を一つずつ見て、傷や汚れ、手を入れる必要がある箇所を記録していきます。玄関で待っているより、一緒に回りましょう。書き込まれたその場で、それが何を指すのかを尋ね、見方が違うと思ったらその場でていねいに伝えてください。同じ部屋に立って入居時のチェックシートを見せるほうが、あとから書面で説明するよりずっと簡単です。

最後に、確認書への署名を求められることが多いです。その署名が何を意味するのかは理解しておきましょう。金額はまだ計算されていないため、確認した内容の記録にとどまることも多いのですが、書き方はさまざまです。迷うときは、内訳を見てから判断したいと伝えるのは自然なことですし、自分の意見を書面に書き添えてもらうこともできます。日本語にまだ自信がないなら、同席できる人がいるか事前に聞いておくか、手伝ってくれる友人に来てもらうと心強いです。

話題に出やすいのは、通常の使用を明らかに超えた傷、返却されなかった鍵、部屋に残された荷物、許可なく手を加えて戻していない箇所、喫煙の跡、そして契約に定めがあればクリーニング費用です。ふつうに暮らし、記録を残してきたなら、どれも驚くような内容にはなりません。話がこじれやすいのは、入居時も退去時も誰も記録を残さなかった部屋のほうです。

鍵、精算書、そして敷金

鍵はすべて返します。もともとの鍵、自分で作った合鍵、郵便受けの鍵、駐輪場の鍵、オートロックのキー、物置の鍵まで。返らなかった鍵があると、ふつうは鍵の交換が手配され、その費用が請求されます。引き出しの奥までしっかり探しましょう。それから、部屋に対する責任がいつ終わるのかも確認を。契約によっては立会いではなく鍵の返却の時点とされていて、最後の家賃の計算に関わることがあります。

精算はその日には終わりません。鍵を返してから数週間ほどして、郵送かメールで精算書が届くのが一般的です。敷金から何が差し引かれ、いくら返金されるのか、あるいはいくら不足しているのかが、項目ごとに書かれています。去る前に、新しい住所と振込先の口座を管理会社に伝え、郵便局で転送の手続きをして、その口座は開けたままにしておいてください。すでに解約した口座には、返金は届きません。

精算書が届いたら、自分の写真と照らし合わせて読みます。見たものと合わない項目があれば、内訳とその根拠を見せてほしいと、落ち着いて書面で尋ねて大丈夫です。むしろ自然なことです。やりとりは記録に残しておきましょう。それでも進まないときは、先ほどの無料の相談窓口が、まさにこういう場面のためにあります。すでにその地域を離れた方からの相談にも慣れています。

引き渡しのあいだ、そっと動かし続けたいもの

ここまでの多くが、スマホを通して進みます。管理会社と立会いの時間を決める、当日の朝に引越し業者から電話がかかってくる、電気・ガス・水道の解約を済ませる（ガスの閉栓は立ち会いが必要なことが多いです）、役所で転出届や転居届を出す、そして数週間後に精算書と返金の連絡を受け取る。最後のところがあるので、日本の電話番号は引き渡しのあいだも、そのあとしばらくも、賃貸契約と一緒に解約せずに残しておくのがおすすめです。用意はとても簡単で、在留カードでオンライン申し込み、簡単なeKYCで本人確認、eSIM対応の端末なら同じ日に、多くは15分ほどでつながります。

対象条件や手順は私たちの設定ガイドをご覧いただき、申し込む前にページで今の条件を確認してくださいね。期限までに通知を出し、空になった部屋を写真に残し、鍵をすべて返す。そうすれば、暮らした部屋で過ごす最後の日は、静かで何ごともない一日になります。それがいちばん望ましい形です。私がそばでお手伝いします。