契約前に読む日本の賃貸借契約書：費用と重要な条項

まず結論

こんにちは、GetConnectedJapan の案内役ミヤです。日本の賃貸借契約書には、慣れないうちは分かりにくいお金と決まりがまとめて書かれています。礼金、敷金、仲介手数料、退去前に必要な解約予告の期間、そして退去時に部屋を戻す原状回復などです。

これらは入居者を困らせるためのものではありませんが、書面が日本語だけのことも多く、契約時に必要な現金の合計は家賃1か月分をはるかに超えることがあります。契約書はゆっくり読み、分からない点は必ず質問し、この記事を含むどんな要約よりも実際の書面そのものを最終的な根拠として扱ってください。

礼金：戻ってこないお金

礼金は、大家さんへお礼として渡す一度きりの支払いで、伝統的に贈り物として扱われてきました。敷金と違って退去時に返ってこないため、入居のための純粋な費用と考えておくのがよいでしょう。

礼金を求めない物件もあり、金額も物件によって大きく異なります。返ってこないお金なので、申し込む前に礼金が含まれているかどうかをはっきり確認し、家賃だけでなく入居にかかる総額として見込んでおきましょう。

敷金と退去時の原状回復

敷金は、入居している間、大家さんが預かっておくお金です。原則として退去時に返ってくる可能性がありますが、未払いの家賃や、通常の使用による傷み以上の修繕費が差し引かれることがあります。

これは原状回復、つまり部屋をおおむね元の状態に戻すという考え方につながります。日本の一般的な指針では、日常生活による自然な傷みや色あせは通常は大家さん側の負担とされ、大きなシミや穴など入居者が生じさせた損傷は請求されることがあります。

通常の傷みと請求対象になる損傷の境目は意見が食い違いやすいので、あなたの契約書が原状回復やクリーニング費用をどう定めているかを確認し、部屋を丁寧に使い、入居時に状態を写真に残しておくことも検討しましょう。

仲介手数料とそのほかの初期費用

不動産会社を通して借りる場合、契約を取りまとめるための仲介手数料がかかるのが一般的です。それに加えて、最初の1か月分の家賃、建物の管理費、そして多くの場合は保証会社の費用や火災保険なども、契約のころにまとめて支払うことになります。

これらを合わせると、初日に必要な現金は家賃の数か月分に達することもあります。それぞれの支払いが何のためのもので、返ってくる部分があるかどうかを把握できるよう、不動産会社に費用の内訳を書面で出してもらいましょう。

解約と予告期間

多くの契約では、退去の前に予告が必要で、一般的には決められた週数や1か月以上前に伝えることになっています。きちんと予告せずに退去すると、その予告期間の分の家賃を負担することがあります。

契約によっては、入居してすぐに解約した場合の短期解約の違約金が定められていることもあります。特に最初の1〜2年で日本での予定が変わりそうな場合は、契約前に予告期間と早期解約の条項を確認しておきましょう。

又貸し・同居人・住める人の範囲

日本の契約では、その部屋に住んでよい人が定められていることが多く、大家さんの許可なく又貸しをしたり、追加で人を住まわせたりすることを禁じている場合が少なくありません。承認なしにパートナーや同居人を迎え入れたり、短期滞在向けに貸し出したりすると、契約違反になり得ます。

あとから家族や友人が加わる予定がある場合や、柔軟さを持っておきたい場合は、契約前に不動産会社へ相談し、口頭の了承に頼らず取り決めを契約書に書き込んでもらいましょう。

電話番号もきれいに契約するための一部

見落としがちな実務的なポイントがあります。あなたの連絡先の番号は契約書に記載され、不動産会社も大家さんも保証会社も、契約の前後で確認や鍵の受け渡し、その後のやり取りのために電話であなたに連絡することを想定しています。有効な日本の番号があると落ち着いた印象になり、手続きもスムーズに進みます。

日本の電話番号とデータプランは、到着してすぐに手配できます。申し込みには上陸後に交付される在留カードが必要なので、到着前に契約することはできません。eSIM なら店舗に行かずに、その日のうちに15分ほどで回線が使えるようになり、アパートの書類をきれいに仕上げる時期に連絡が取れる状態にできます。